A Reforma Tributária, por meio da Lei Complementar nº 214/2025, traz mudanças importantes para as empresas que atuam na locação de imóveis próprios. Mas não se assuste: com organização e planejamento, é possível entender os impactos e até aproveitar os benefícios desse novo modelo.
Hoje, empresas de locação de imóveis têm algumas vantagens tributárias, como a não incidência do imposto ISS, já que a locação não é considerada prestação de serviços. Atualmente, a tributação recai sobre os tributos federais.
Com base na referida Lei Complementar, a locação passa a integrar a base do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem PIS, COFINS, ICMS e ISS. Isso significa que a locação será tributada sobre uma base mais ampla, aumentando a complexidade e, em alguns casos, também a carga tributária.
A lei prevê que, para empresas de locação de imóveis, as alíquotas fiquem reduzidas em 70%. Na prática, embora a alíquota de referência seja em torno de 26,5%, a carga efetiva para a locação prevê queda para aproximadamente 7,95%.
Comparativo de cenário atual x Futuro
Imagine uma empresa com receita de aluguel de R$ 10.000 por mês.
– Na situação atual, considerando uma carga de 11,33%, o tributo devido seria de aproximadamente R$ 1.133,00.
(PIS/COFINS 3,65% = R$ 365,00 + IRPJ/CSLL 7,68% = R$ 768,00).
– Já na fase iniciada de Reforma Tributária este recolhimento seria de R$ 1.563,00, corresponde a uma carga de 15,63%
(CBS + IBS 7,95% = R$ 795,00 + IRPJ/CSLL 7,68% = 768,00)
Ao compararmos o cenário atual, baseado nas alíquotas de PIS e COFINS, com o novo modelo de IBS e CBS, percebe-se um aumento na carga tributária. Esse impacto se torna ainda mais expressivo quando consideramos também o IRPJ e a CSLL.
Quais seriam as estratégias para reduzir a carga?
Diante disso, torna-se essencial avaliar com atenção os créditos tributários previstos na Reforma, já que eles podem reduzir de forma significativa os valores de CBS e IBS, contribuindo para equilibrar esse aumento.
Uma das grandes novidades é justamente a possibilidade de gestão de créditos, o que não ocorre hoje no Lucro Presumido com PIS e COFINS. Algumas despesas relacionadas à locação poderão ser abatidas da base de cálculo, reduzindo o imposto devido. Para que esse benefício seja realmente aproveitado, é essencial analisar cada custo e acompanhar cuidadosamente o fluxo de caixa.
Outro ponto que merece atenção é que a alíquota do IBS poderá variar de município para município, pois serão definidas pelo Estado ou Município, seguindo parâmetros do Senado Federal. O tipo de contrato também influencia: locações residenciais, comerciais, arrendamentos ou intermediação podem ter regras específicas, incluindo redutores e regimes diferenciados.
Ter um planejamento é a chave para uma boa gestão.
Antes, a empresa aplicava uma alíquota fixa sobre a receita. Agora, será necessário considerar receita, abatimentos, créditos e custos simultaneamente, além de acompanhar as diferenças de alíquotas entre municípios. Com organização e acompanhamento constante, é possível aproveitar os benefícios da redução da alíquota e do sistema de créditos, mantendo a rentabilidade da locação de imóveis.
Dica da Especialista
Revise seus contratos, identifique custos que podem gerar créditos e acompanhe o fluxo de caixa para evitar surpresas. A Reforma pode parecer complexa, mas com planejamento também traz oportunidades de otimização tributária.
E nós, do Grupo Kronn Contabilidade, estamos constantemente nos atualizando para minimizar todas as complexidades que a Reforma pode trazer.
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Tatiana Neves
Departamento Fiscal
